小议不动产物权变动的时间

徐文忠

    不动产物权自何时起在双方当事人之间发生变动，对确认物的归属，保护物权人的合法权益具有十分重要的理论和实践意义。法学界对此有三种观点，第一种观点是“申请说”，即登记申请人提出登记申请，只要该申请为登记机构所受理，就认为已经完成了登记，物权就已经变动；第二种观点是“登记完成说”，即仅仅只是受理登记，还不足以产生登记的效力，只有将物权变动情况记载于登记簿之后才发生物权变动的效力；第三种观点是“登记公示说”，即将登记的事项记载于登记簿还不能发生效力，而只有将登记的内容向社会公示，第三人能够查阅才产生不动产物权变动的效力。

    笔者赞同“登记完成说”，其理由如下：

    《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”确立了我国不动产物权变动以登记要件主义为一般原则，登记对抗作为例外。基于法律行为的不动产物权变动是否发生效力，关键看是否进行了不动产登记，那么，什么是不动产登记呢？——“不动产登记是指国家登记机构根据登记申请人的申请，将不动产物权的设立、变更、转让和消灭依据法定的程序，记载于不动产登记簿并供不特定的第三人查阅。”[1]不动产登记是物权公示原则的固有内容。登记的本质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备人们查阅。

    “申请说”不符合不动产登记的本质，提出不动产物权变动登记的申请虽是不动产物权变动的前提，但提出申请并不必然导致物权变动的事项被记载于不动产登记簿上，《物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”立法采用列举式的立法体例规定了登记机构的职责，从第十二条第一款第二项和第二款的规定可以看出，登记机构不仅要审查申请人提交的材料是否齐备而且对申请材料的真实性负有审查、核实的职责。因此，提出不动产物权变动的申请并不必然导致物权变动，只有当登记机构将不动产物权变动的事项记载于不动产登记簿时才发生物权变动的效力。

    《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这就是说，登记的生效时间应当以记载于不动产登记簿的时间为准。如何理解“记载”的含义？“记载是指将不动产物权的设立、变更、转让和消灭的事项记录于不动产登记簿中。记载意味着权利人或利害关系人可以查阅，因而判断不动产事项是否已经登录到登记簿上，不是登记机构来判断的，而应当由权利人和利害关系人来判断是否已经记载于登记簿。因为记载必须是记入登记簿，仅仅只是申请还不能认为构成登记。” [2]当不动产物权变动事项被记载于不动产登记簿时便是物权变动完成之时，而登记本身就是一种对外的公示、宣示行为，所以不需等待将登记内容向社会公示就已经完成。

    “登记完成说”对于登记申请人的保护不一定有利，因为在先申请人可能因为登记机构的原因记载延迟，而被在后申请人先登记，但这种方式对于保护交易安全有利，毕竟市场经济中交易安全才是最重要的。

注释：

[1]王利民著：《物权法研究》（修订版），中国人民大学出版，社，2007年8月第二版，第301页。
[2] 王利民著：《物权法研究》（修订版），中国人民大学出版，社，2007年8月第二版，第316页。

作者单位:四川省荣县人民法院