(2005)黄民四(民)初字第2**4号

案件事实：

    2004年5月18日买卖双方签定《上海市房地产买卖合同》，由甲方购买乙方位于上海市中华新路某号1802室的房屋。房屋总价为人民币180万元。按照合同约定，乙方应当在收到甲方全额房款的十五天内交房，如果逾期，每逾期一天按房屋交易总价万分之五计算。合同签定后，甲方按照合同约定履行了自己的义务，支付了相关房款（有乙方的收据及交易发票为证）。乙方也按照协议约定到交易中心办理了房屋产权变更手续（有买家的房屋产权证为证）。但乙方未按合同约定办理房屋维修基金过户手续（有物业管理公司的证明），并且未到房屋现场办理交接手续。当甲方到房屋现场时发现房屋有租客，并且租客有未到期的租约（有乙方与租客的租约和书面说明为证）。租客要求继续租赁，但放弃优先购买权。而甲方购买房屋的目的是自己居住，故其购买目的无法实现。甲方在多次联络乙方无果的情况下提起诉讼。

调查经过：

    接受甲方委托后律师到房地产登记处查电子及内档信息；到物业部门了解交房情况；到房客处查租赁合同履行情况并做了一些调查笔录。经过调查确定了案件事实，并将有关调查证据向审理机关提供。

审理结果：

    甲方起诉后，乙方未到庭应诉。法院作出公告，乙方仍未到庭。法院按照法律规定依法缺席作出判决。根据甲方提供的证据，法院作出乙方依约办理房屋维修基金过户手续；每逾期一天按房屋交易总价180万元的万分之五计算支付违约金，即每天900元。

办案心得：

    《上海市房屋租赁条例》第三十七条“房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人应当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。房屋在租赁期间出售的，出租人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。”第三十八条“承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意”《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”

     本案中涉及“买方出租房屋未告知买方，使买方无法实现居住目的造成违约。根据合同约定按日支付违约金。同时被告未出庭，法院通过公告进行缺席审理与判决”。房屋买卖过程中，买卖双方都应当严格按照合同约定履行；任何一方未按照合同的约定履行都将承担相应的法律后果。另外，对方出现违约行为守约方应当及时的作出积极反映。另外被告是否出庭不会影响法院的审理与判决。

    (承办人:上海诺迪律师刘敏青咨询电话：13122514248)