中国法院网讯   某物业公司和某培训中心就承租培训中心的房屋及场地开办足球学校达成书面租赁协议，但租赁合同中未涉及小餐厅的使用及费用问题，小餐厅是免费使用还是有偿租赁呢？近日，北京铁路运输中级法院审结了一起租赁合同纠纷，为小餐厅的使用定了性，也为当事人以后的交易提个醒。

    2001年12月，某物业公司和某培训中心就承租培训中心的房屋及场地开办足球学校达成书面租赁协议；2003年1月双方又达成补充租赁协议，就房屋及场地租赁事项进行了调整，并约定由已成立的足球学校代替物业公司履行租赁协议及补充协议。2007年1月，培训中心以足球学校长期不按协议约定履行义务为由，向足球学校发出书面解除合同通知，足球学校签收且并未提出异议。

    庭审中，培训中心和足球学校就小餐厅的使用问题存在争议。在双方的租赁协议及补充协议中并没有关于小餐厅的使用及相关费用的约定。培训中心认为，足球学校使用小餐厅，在法律上属于事实租赁，在未签订书面租赁合同并未约定租赁期限的情况下，应当视为不定期租赁，培训中心有权请求相应的租金并有权随时解除合同，而且提交证据证明足球学校交纳的第一笔租金中超过双方约定租金数额的部分为小餐厅的租金。足球学校认为，双方就小餐厅的使用存在口头协议，但并未约定使用费用问题，培训中心一直未主张小餐厅的租赁费表明培训中心同意其免费使用小餐厅。一审法院经过审理，判决认定双方就小餐厅的使用存在事实租赁关系，足球学校应参照双方约定的大餐厅租金标准支付小餐厅租金。足球学校不服上诉至二审法院。

    二审法院经过审理认为，虽然双方在租赁协议及补充协议中均未约定小餐厅的租赁事宜及租金问题，但双方均认可就小餐厅的使用存在口头协议，培训中心作为小餐厅的管理人有权向使用人主张使用费用。足球学校从2002年开始一直使用小餐厅至今，但其未能提供充分证据证明小餐厅的使用是免费的，也未能提供证据证明其交纳的第一笔租金中不包含小餐厅的租赁费，因此二审法院维持了一审法院的判决。

    通过此案的审理，法官想提示社会中的交易主体，在订立合同时应尽量将条款订得明确详细，在产生纠纷时以保护自己的合法权益。