随着我国房地产业的迅速发展，规范房地产业的立法进程也不断加快。我国陆续公布的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》等一些房地产基本法律，已形成一个较为完整的法律框架，逐步完善了土地开发，房地产交易等法律制度。但也应该看到，房地产开发过程中存在的有法不依或违法操作的现象也十分普遍，建筑市场中开发商肢解发包，招投标过程中暗箱操作，建筑商违法转包，擅自分包等现象，严重扰乱了建筑市场秩序。此外，计划经济时代遗留下来的一些旧观念，在一些房地产企业的领导者脑子里仍然根深蒂固。但也应该看到，也有相当一部分具有现代管理意识的企业家，运用法律手段，来规范企业的管理与发展。
      一、建筑商的风险与困惑：
       
      建筑商作为建筑工程的承包者，在房产市场中，处于一个十分重要的地位。建筑公司的决策者们，既希望在房地产市场分一杯羹，又怕在接到工程后被工期、质量、验收标准、工程结算拖累，甚至血本无归。建筑商在承接建设工程过程，经常会面临以下一些风险：
        
      1、保证金陷井。保证金的风险通常有二种：①、虚假项目。某房地产公司，声称可在上海浦东发包一个小区建设项目，通过中间人（介绍人）中介认识了香港某公司的项目经理，该中间人拿来了规划局的批复、项目建设的许可证、设计图纸、银行的资信证明等，所谓的陈总还陪同项目经理去看了现场（其实是别的房地产公司的开发地块），这位项目经理信以为真，就签订了合同草案并准备支付保证金，后经律师调查，对方提供的银行资信证明是伪造的。②、真项目假公司。项目是真的，但所谓的发包人是假公司假老板。这种情况，往往是有人去拿了一些开发商的资料、设计图纸搞诈骗。骗子往往是拷贝一家假的公司（弄一份真的营业执照复印件，伪造一份法人授权委托书，自封总经理，临时借办公室，办公家具也是骗来的；……有的骗术拙劣到愚蠢的地步，但还是有一些建筑商急于找工程而上当受骗。
        
      2、“空手道”陷井。一些小型房产公司，公司自有资产严重不足，有的公司验资时就做了手脚，几乎是一家空壳公司，通过一些关系拿到一个项目，没有资金搞开发，银行贷款又有困难，于是搞什么联建，参建，或叫承包商带资垫资，少则垫资至基础工程，多则做到主体结构封顶。带资、垫资的后果非常严重。建筑公司为了既省钱，又赶工期，便在建筑材料上作文章。于是少付甚至拖欠工人工资，工程质量事故也屡屡发生。如果房子造好后，由于种种原因房地产销售不景气（楼盘位置，结构不佳，配套不到位，拿不到大产证，房屋有种种质量问题），或者房产商将资金挪作他用“调头寸”，建筑商造好房子，拿不到工程款，血本无归，工人拿不到工资不能回家过年。于是吵闹打骂，示威静坐，小业主付出了购房款，到期拿不到房子，或者房子有质量问题，或者拿不到小产证，三角债，多头关系，恶性循环。
       
      如某地的一个乡村俱乐部开发项目，开发商的墙上挂满了与政府官司员的合影，事实上开发商无资金，无实力，有一家建筑公司付了20万元定金后，满怀期待进场施工，但据律师资信调查，此项目根本不能做，完全是一个垫资项目。
        
      3、合同陷井。现在建筑市场上，很多交钥匙工程，很多投资商，特别是外商，靠订立合同，靠打官司做房产生意。如某集团公司在某地接了一个基础工程项目，数亿元标的。开发商是一家外资企业，所有合同文本是外商提供的，合同文本有100多页，据说是外商用重金聘请了若干名中外律师起草的，文本中堆砌了大量的法律术语。约定的工程款只支付到30%，合同约定工程款余款支付前提为：甲方（建设方）签署验收确认书，并被质监部门评为优良工程之后支付。由于种种原因，工程验收未达到优良，甲方即以合同约定为依据，拒付70%的工程款。从这个例子可以看出，合同文字及条款对开发商和承包者而言是生死存亡息息相关的。
        
      4、不平等条款的风险。在房地产开发中，建筑商一般处于被动的地位。开发商在招标投标过程中，施工合同随招标文件一并发送，开发商提供的施工合同的“范本”往往添加了诸多不公平的条款。并且声明，投标人一旦中标必须在一定期限内无条件签署施工合同。承建商为了承建工程，只好违心接受。这将给工程决算及保证工程质量留下种种后遗症。
        承包商在工程施工过程中，需要解决以下几个方面的问题：①工期；②质量；③工程款支付④工程决算。
        在上述四个问题上，开发商与建筑商永远是一对矛盾。
       
      关于工期。根据2000年1月30日发布施行的《建筑工程质量管理条例》第十条规定“建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期”。条例规定的“合理工期”，法律上没有一个明确的说法，而在实施工程承揽过程中，开发商总是千方百计压缩工期，而建筑商为了接下工程，也违心地按开发商要求来决定不合理的工期。这样，承建商在合同规定的日期内往往不能按时竣工，造成日后的诉讼。
       
      另外，还容易引起争议的是工期的约定不明确。如合同中虽然约定拉开工期，但实际上甲方未发出开工通知，或者合同约定的日期与实际开工期的争议。工期叠加问题，也是争议的焦点，如开发一个小区，分东区、西区，合同中仅约定东区施工80天，西区施工日期为90天，而未约定东区竣工日期、西区竣工日期，引起争议。
       
      关于质量。工程质量是房产投资中的一个热门话题。现在比较突出的，有二大问题，一是优良工程问题。很多开发商在签定合同时，一般都要求工程必须达到优良，但优良工程的标准似乎很难在合同中约定。比如优良率问题，如果基础工程优良，主体工程优良，优良率达到80%，算不算优良。二是工程如果达不到优良怎么办。比如有的合同，甲方要求乙方承接工程必须达到优良，否则不予结算。乙方在工程竣工验收时，质检部门评定为合格工程，甲方以合同约定乙方承接的工程必须是优良为借口，拒绝工程结算，乙方仅收到甲方40％的工程款，对于60％的工程余款，双方在调解不成的情况下，只能通过诉讼途径解决。
       
      在司法实践中，不是合格工程的情况较少见，矛盾比较突出的，是质监验收合格后，保修期内的质量问题会有很多后遗症，麻烦少一点的，建设方与施工方就工程质量、工程结算发生矛盾，或者法庭上决胜败，如果麻烦大一点，还会引起一连串问题，不仅仅是施工方与房产商的矛盾，还会引起小业主与房产商、物业公司的的矛盾，房产商与银行的矛盾。
       
      关于工程款支付。首先，关于预付款问题（排除带资的前提），以前有些文件规定30%，实践中执行较少。一般来说，预付款15%-20%较合理。工程款支付以工程形象进度和质量验收为前提，这是一种常识问题。实践中，工程款支付会有很多矛盾，甲方拒付工程款，这些矛盾在现实中较难解决。
       
      关于工程结算问题。工程的结算，特别是工程尾款的结算，是长期困扰建筑房产企业的一大问题，表面上看起来，在工程开工前，双方都会签署一份工程预算书。工程预算不外乎以直接费、间接费、计划利润、税金等方面为内容，但在工程竣工验收后，发包方与承包方在工程结算上往往回产生很大的分歧，主要是工程建设中由于设计变更，工程量增减，工程款未及时支付，或者逾期竣工等等原因造成双方的矛盾。但这些矛盾，归根结底是双方在工程建设中管理不规范引起的。如江苏某市建筑公司，承接本市港口工程，双方未签订工程施工合同。在工程竣工交付后，由于双方没有签订书面合同，双方就工程量签证及工程款结算发生分歧，最后建筑商诉之法院，法院委托审计事务所进行审计决算，在核实建筑商工程量的基础上双方达成了和解。
       
      有一家在上海滩颇具影响的建筑公司，被评为建筑行业先进集体，该公司老总在接到获奖通知时，竟泪不自禁地叹息：满腹苦水，不知说给谁听。而在场的一位房产公司老总，也颇有同感：彼此彼此，房产公司的日子也不好过啊！
      二、房产商的风险与困惑
       
      在房地产开发过程中，相对于建筑商而言，房产商处于相对有利的地位，但房产商承受的压力之大，也是一般人难以想象的，房产项目从立项，筹措资金，动拆迁，招投标，直到房产预售或小区建设，这是一个受尽“煎熬”的漫长过程，而本文涉及的几个方面，仅仅是漫长历程中的小小插曲而已。
         1、非法转包、擅自分包面面观
       
      在房地产开发过程中，非法转包、擅自分包的现象屡见不鲜，尽管没有权威的统计数字，但综观大大小小的建设工程，或多或少都存在非法转包、擅自分包的现象。建筑公司总承包后，往往会采用种种方式，私下转包或分包，而分包商往往是一些低资质的建筑公司，甚至还有个人。
        在司法实践中，对一些非法转包、分包的现象，我国立法中虽然有处罚规定，但实际可操作性不强。由于立法滞后，缺乏实施细则，这给法院判案带来一定困难。
       
      法律上虽然规定，发现转包擅自分包的现象，可以责令改正，处以罚款，吊销资质证书等。但具体处理上有困难。有些建设工程，到工程竣工验收结算工程尾款时才发现转包或分包的问题。怎么处理？怎么“责令改正”呢？而且事实上，由于有相当一部分不具备相应资质的工程公司承建了工程，虽然通过了竣工验收，但从长远来看，可能会存在一些隐患。某房产商通过议标方式将二幢连体别墅工程发给某建筑商，某建筑商又层层分包，将主体工程分包给某建筑个体户。建筑个体户以“挂靠”的形式承包该工程，该个体建筑商在施工中，管理混乱，且偷工减料，工程虽然通过质监验收，但交付使用后，别墅墙体及屋面开裂渗透，小业主多次提出索赔。由于开发商在发包过程中也存在不规范的做法，所以几年来一直未提起诉讼，最后丧失了胜诉权。
         2、工程质量的风险：
       
      要创建一个优良的工程，需要房产商承包商的共同努力。作为建设单位来说，要注意以下事项：①、依法进行招标发包，或依法进行直接发包。②、建设单位可以设定一个合理的标底，使承包方以不低于成本的价格竞标。③、为了保证工程质量，双方议定的工期要合理，任何方式的赶工及压缩工期，必然会造成施工质量的下降。④、建设单位的理性管理，会同质监机构，建立公司及时进行质量监督。⑤、工程款及时拨付，也是工程保证工程质量的一个经济保障。在工程施工过程中，开发商及时提供工程款，是保证工程质量及减少纠纷的关键。某承包商承建上海浦东某花苑，由于开发商资金紧张，一直不能按期拨付工程款，承建商即以停工方式催要工程款，致工程逾期二年方竣工交付，许多购了期房的小业主纷纷向法院提起诉讼，要求退房并提出索赔。已交付的工程也发现很多质量瑕疵，开发商与承包商官司打了二年多，至今尚未结案。这对于诉讼双方来讲，可谓两败俱伤，无法以胜败论英雄。
         3、承诺的代价：
       
      律师在房地产现场咨询及律师跟踪服务或诉讼过程中，经常会碰到这类问题，小业主拿着售楼广告、售楼说明书、购房合同来找律师，反映业主的一些配套设施不全，承诺不能兑现，给一些用一辈子血汗钱换来住房的小业主造成精神上与物质上损害。比如某开发小区，在售楼广告中，将小区说成一个绿色环抱的都市里的村庄，但不少业主如住后，发现小区绿色渐渐消失，周围被规划中的市政道路所包围。于是群情激昂，小业主数百人上访，开发商陷入尴尬的境地。诸如此类有关生活设施、绿化日照通风、区内安保物业管理等方面引发的纠纷，与日俱增，而法律上对这些问题的解决几乎是一个“真空”。
         4、因相邻关系发生的风险
       
      开发商在与承包商订立施工合同后，由于承包商施工力量不足或者施工方式不当，往往会引起相邻关系的纠纷。由于承包商在施工中未考虑毗邻建筑物的安全，引起相邻建筑受损，一旦发生纠纷，作为项目建设的开发商往往会承担相应的责任。有一个典型的例子。某建筑公司承建××大厦，基础工程施工时未作护栏维护工程，进行敞开式开挖并大量抽排地下水。一个月后，施工现场附近地面下沉，并危及毗邻的某报社印刷厂，致印刷厂墙壁、地面开裂，印刷机基础移位。某报社即以××大厦开发商为被告，起诉法院进行巨额索赔。最后法院判令开发商赔偿壹千多万元。在本案中，实际侵权人为某建筑公司，由于建筑商的野蛮施工导致了毗邻建筑受损，但最终由开发商承担了赔偿责任。但法院未追加建筑商为本案共同被告，从法理上来看值得商榷。
         5、合同条款不规范引发纠纷
       
      开发商与购房者签订房屋买卖合同一般选用房地局标准文本。但在填写标准文本时，往往由于工作人员的疏忽或约定不明确，使日后履行合同产生争议，比如有一份合同约定，房屋暂测面积与实际面积不超过±1m2，双方议定的房价不变，如误差在±1
      m2至±4 m2之间，双方就相应面积作多退少补，如误差超过±4
      m2以上的购房者可以退房。购房者在办理入住手续时，经实测房屋面积比原暂测面积多了九个平方米，开发商要求购房者支付多余面积的相应房价，购房者拒绝支付。由于合同未约定实测面积超过±4
      m2及购房者不同意退房的相应责任，双方的争端即由此产生。
       
      由于房地产业发展迅速，我国的房地产法制建设尚处于起步阶段，立法滞后的现象及实施中存在的种种问题，客观上制约了房地产业的健康发展。因此，如何以法律的手段促进房地产市场的有序发展，是房地产业得以稳重发展的基础。从这一点上看，律师事务所等一些社会中介机构，涉足房地产业的每一个领域，将有利于保护房地产企业及购房者的利益，并进一步促进房地产业的健康发展。